Acompte, situation de travaux, arrhes ou avances… la confusion entre ces différentes notions restent monnaie courante dans le secteur de l’immobilier et du bâtiment. Sur le terrain, cette confusion est exacerbée par les nouvelles obligations législatives notamment en matière de TVA. De plus, l’arrivée en 2026 de la facturation électronique va ajouter une couche supplémentaire de complexité dans la dénomination des factures, obligeant les professionnels à s’adapter rapidement à ces changements pour rester en conformité. Explications.

Facture d’acompte : l’impact des nouvelles réglementations sur les acteurs du bâtiment et de l’immobilier

Exigibilité de la TVA : les factures d’acompte sur les livraisons de bien en ligne de mire de l’Administration fiscale

Jusqu’à récemment, seuls les acomptes sur les prestations de services étaient soumis à la TVA. Mais la loi de Finances pour 2022 a élargi cette obligation aux acomptes versés avant la livraison de biens. Désormais, depuis le 01 janvier 2023, ils doivent faire l’objet d’une facture d’acompte avec TVA, laquelle doit être déclarée et reversée au mois de son encaissement. Cette TVA est ensuite déductible par le client dès le moment du paiement alors qu’avant, elle ne l’était qu’au moment de la livraison.

Obligation de facturation : l’acompte se met, là aussi, au pas de la conformité

Autre avancée légale majeure, dès lors qu’un acompte est versé par un client pour la livraison de biens, une facture dédiée doit être émise, soit par son bénéficiaire (fournisseur, co-traitant, sous-traitant) soit par lui-même (par un système d’autofacturation par exemple).

Pour rappel, un acompte peut être demandé à un client avant le démarrage des travaux ou de la prestation de services. Il s’agit d’un premier versement sur la facture finale qui sera émise ultérieurement.

Ainsi, l’acompte permet au fournisseur de financer l’avance des frais, notamment pour l’achat de matières premières ou de marchandises nécessaires à la réalisation des travaux commandés par le client. Mais ce qui en fait sa puissance, c’est le fait qu’il matérialise l’engagement du client par rapport à un devis signé, tout en engageant le fournisseur ou le prestataire à réaliser la commande telle que convenue. En cas de rétractation par l’une ou l’autre des parties, des dommages et intérêts peuvent être exigés.

Il est à distinguer de l’arrhe ou de l’avance. Si ces deux dernières consistent toutes deux à verser une somme pour un projet avant son exécution – comme l’acompte –, elles n’ont néanmoins pas le même pouvoir d’engagement des parties sur la vente.

Conformément à l’article 289 du Code Général des Impôts (CGI), cette facture doit être émise dès que l’acompte est versé. Elle constitue une pièce comptable indispensable pour attester le versement de la somme demandée et assurer la transparence et la conformité fiscale de la transaction. Ainsi, l’émission d’une facture d’acompte est devenue une obligation formelle, remplaçant la simple remise d’une somme d’argent.

Quelles sont les mentions obligatoires que doit comporter une facture d’acompte ?

La facture d’acompte doit comprendre :

• la mention facture d’acompte,
• la référence au devis initial ou bon de commande signé ou, lorsque cela est possible la désignation des produits (articles, quantités, prix unitaire HT…),
• les coordonnées des deux parties (client et fournisseur),
• le numéro d’identification à la TVA pour un assujetti à la TVA ou la mention légale adéquate en cas d’exonération de TVA (régime de franchise en base par exemple),
• le numéro de la facture d’acompte (numérotation des factures obligatoire),
• la date,
• le taux de TVA et la TVA afférente,
• le montant total dû par le client,
• l’échéance de règlement ou la mention indiquant l’acquittement de la somme ainsi que les modalités de règlement.

Comment la dématérialisation des factures clarifie les échanges comptables dans l’écosystème de l’immobilier et du bâtiment ?

Aujourd’hui, de nombreuses entreprises des secteurs immobilier et du bâtiment rencontrent des difficultés à émettre et distinguer les factures d’acompte des situations de travaux en particulier. Cette confusion est particulièrement problématique pour les bailleurs sociaux, qui doivent sensibiliser les professionnels du BTP avec lesquels ils travaillent à bien différencier ces deux types de factures.

Contrairement aux arrhes et aux avances, qui n’impliquent pas d’engagement formel, les acomptes engagent fermement les parties et sont versés avant la réalisation de la prestation ou la livraison des biens. Les bailleurs sociaux doivent donc veiller à ce que leurs fournisseurs comprennent et respectent cette distinction. Lors de l’achat, il devient particulièrement important de s’assurer que les fournisseurs respectent les règles de facturation pour éviter tout malentendu.

C’est là qu’intervient la plateforme Freedz, qui propose des solutions innovantes pour accompagner les entreprises dans leur mise en conformité. Freedz offre notamment aux bailleurs sociaux et aux autres acteurs de l’immobilier une fonctionnalité dédiée à la situation de travaux qui facilite la communication entre eux. Grâce à ce module et à une Plateforme de Dématérialisation Partenaire dédiée au secteur de l’immobilier, les donneurs d’ordre auront à leur disposition un service qui leur proposera différentes solutions innovantes pour la mise en conformité du processus. Par exemple, pour répondre à l’obligation d’avoir une facture de situation de travaux dématérialisée répondant aux exigences réglementaires actuelles et à venir sur la facturation électronique, l’autofacturation peut être une solution adaptée. Elle permet ainsi de générer les factures au nom des fournisseurs.

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